12. (추천) 나는 집 대신 상가에 투자한다(2016), 김종율(옥탑방보보스)

상가경매를 잘하려면 우선 나쁜 물건을 빠르게 걸러내는 연습을 해야 한다. 그러기 위해선 지도만으로 대강의 입지를 파악해내고 그에 따라 나쁜 물건을 버릴 수 있어야 한다. 어찌된 일인지 경매를 열심히 하는 사람일수록 현장답사를 열심히 하려 하는데, 그러다 진이 빠지고 효율이 나빠져 좋은 물건엔 손도 못 댈 수 있다. -p. 44

 

유효수요

해당 상가를 이용할 것이라 예상되는 사람의 수를 나타내는 용어입니다. -p. 47

 

주택은 생계를 위한 공간이기 때문에 저렴하면 저렴한 맛에 들어오는 임차인이 있기 마련이지만, 상가는 그 공간에서 수익을 내야 하므로 세가 아무리 저렴하다 해도 임차인이 수익을 얻기 힘든 입지에는 임차인을 쉽게 맞출 수가 없다. -p. 49

 

지금도 동일하게 적용하고 있는 상권분석 방식은 다음과 같다.

먼저 해당물건을 이용할 만한 주변 세대, 즉 유효수요의 범위를 정한다. 그를 위해 먼저 전체 상권에서 중심이 되는 지역을 파악해보니 파란색 점선으로 테두리 친 곳에 상가가 형성되어 있었으며, 이곳이 지역상권의 중심일 것이라 예상했다. 또한 500세대의 아파트 정문에 단지 내 상가가 있기 때문에 이 단지의 전체가 아닌 절반 정도만을 유효수요로 보는 것이 적당하다고 판단했다. 이 물건 주변에는 원룸단지가 형성되어 있는데 이들에게는 상가지역으로 형성된 곳보다 해당 입지가 접근하기 편해 보여서 유효수요로 산입해도 될 듯했다(편의점에 가기 위해 대로변을 건너기보다는 집 근처로 오는 것이 편하다). -p. 69

 

아파트는 500세대, 주거용 오피스텔은 300세대 이상이 되어야 한다. 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야만 하나의 독립된 상권이 형성된다. -p. 77

 

공동주택

하나의 건축물 안에서 여러 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 공동주택이라 합니다. 가장 대표적인 형태가 아파트이며, 이외에 연립주택과 다세대주택이 있습니다. -p. 80

 

 

ㅇ 통상 세대 당 편의점 매출은 아파트 2,000원, 원룸 3,000원, 오피스텔 4,000원으로 계산함

ㅇ 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 되어야 어느 정도 장사가 됨

ㅇ 현재 오피스텔 중개수수료는 85제곱미터 이하 기준으로 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%로 개정됨 -p. 83

 

ㅇ 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대!!!(다시 강조!)

ㅇ 대로변보다 접근성이 좋은 안쪽이 우세하려면 배후 유효수요의 크기가 커야(충분해야) 함

ㅇ 유효수요가 충분치 않다면 안쪽 입지보단 대로변으로 나오는 것이 나음 -p. 88

 

ㅇ 유동인구의 절대량보다는 유효수요의 주동선에 위치해 있는지가 더 중요하다! -p. 116

 

흐르는 입지의 특성

1. 입지가 대로변에 위치하고 있으며 유동인구가 많다.

2. 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며, 독립된 상권이 형성되어 있다.

3. 광역상권에서 해당 입지가 1입지가 아니다.

4. 물건의 면적이 작다(면적이 작을수록 상권 전체를 아우르는 힘이 모자라서 배후의 독립된 상권에서 일어날 매출을 끌어오지 못한다. 이로 인해 결국 입점하려는 업종이 이면 입지에 있는 점포들의 업종과 중복될 수밖에 없는데, 이렇게 되면 이면의 경쟁점에 매출을 모두 빼앗기게 된다). -p. 126

 

ㅇ 유흥업종, 행정처분 여부를 반드시 확인하고 입찰하자! -p. 153

 

택지개발지구의 상가는

ㅇ 유효수요 대비 상가 수를 분석하고

ㅇ 상가지역 내 입지를 분석한 뒤

ㅇ 현장답사를 가자! -p. 184

 

중심상업지역 내 영업이 잘 되는 입지는 일대의 주거지 사람들이 상업지역을 이용할 때 주로 지나는 곳이기 때문에, 코앞에 보이는 한두 개의 단지만으로 판단하면 착시현상에 속게 되는 것이다. -p. 190

 

즉, 근린상업지역에서는 평소에 스쳐 지나던 곳을 기억하고 그곳에서 소비를 하게 되는 경향이 강하다. 이에 따라영업이 잘 되는 지역을 찾자면 단연 전면상가가 되는 것이다. -p. 199

 

후면 상가는 근린상가를 이용하는 사람들이 인지하지 못하는 것이 일반적이다. 길 건너 상가를 이용하는 사람들에게도 노출되지 않으며, 그나마 노출이 되는 뒤쪽 아파트 단지도 화단(담벼락)으로 차단되어 있다. 간혹 쪽문이 있다 하여도 차량은 드나들지 못하고 인근 몇 개 동의 거주자들만 이용하게 되기 때문에 이렇다할 유효수요를 갖지 못하는 입지이다. -p. 202

 

일정규모 이상의 유효수요가 필요한 프랜차이즈 음식점이나 여타의 소매점들은 대로로 나와 여러 업종과 함께 상권을 형성하게 된다. 이 지역 거주자들은 찻길로 나가야 제대로 된 음식점과 슈퍼마켓 등을 이용할 수 있게 되므로, 대로변으로의 쏠림현상이 점점 더 심해지게 되는 것이다. -p. 211

 

지도에 파란색 점선으로 나타낸 것이 대로와 대로를 잇는 작은 도로인데, 이 도로를 관통도로라 한다. 보통 이면 골목에서 장사가 되는 곳은 관통도로에 위치하며 이 중에서도 관통도로와 관통도로가 교차하는 지점이 가장 좋다. -p. 222

 

환산보증금 : 상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 일컫는 용어입니다. 환산보증금=보증금+(월세X100)

 

학교환경위생정화구역 사이트(http://clelanupzone.cedumac.kr)에 접속하여 인근 학교명을 검색하면 해당 물건지가 학교환경위생정화구역에 따라 절대 정화구역인지, 상대정화구역인지, 혹은 그 어디에도 해당하지 않는지를 확인할 수 있다. -p. 238

 

각서를 써주지 않은 이유는 간단하다. 그가 내게 요청한 각서에 어떠한 경우에도 명도하지 않겠다는 조항이 있었기 때문이다. 낙찰 후 세입자와 협상을 할 때 인도명령보다 더 확실한 칼자루는 없다. -p. 249

 

유흥주점 취득세, 재산세 중과세 : 지방세법에 따라 사치성 재산으로 분류되는 부동산에는 표준세율에 8%를 더해 취득세를 부과하며, 유흥주점도 이에 해당합니다. 재산세 역시 과세표준의 4%(일반건축물은 0.25%)를 재산세로 부과하는데요, 이러한 부동산의 재산세는 임대인과 세입자가 1/2씩 부담하기도 하고, 세입자가 전액 부담하기도 합니다. 유흥주점의 입찰을 고려한다면 이러한 취득세, 재산세 중과세를 이해하고 수익률을 계산해야 하겠죠. -p. 252 

 

 

 

 

부동산 관련 도서를 많이 읽은건 아니지만
그동안 읽은 책 중 단연 원탑
상가투자라는 생소한 개념을 술술 읽히게 설명했고
투자 유의사항과 입지분석 핵심을 간단명료하게 기술했다
저자가 냄비받침으로 쓰이지 않을 자신이 있는 책이라고 당당하게 이야기할만큼의 가치가 있다
저자에 대한 신뢰가 생겨서 요다음 책도 읽어야겠다
보보스님 강의도 엄청 재밌고 알차다는데 조만간 꼭 들어야지
일단 애들 얼집 적응 좀 시키고 ㅠㅠ