2. 나는 마트 대신 부동산에 간다(2016), 김유라

우리나라 주식시장은 대외악재에 매우 민감하다. 미국이 기침만 한 번 해도 한국은 독감에 걸린다고 얘기할 정도다. 세계 유일의 분단국가로서 북한이라는 변수도 크게 작용한다. 북한이 포 한 번만 쏴도 멀쩡하게 잘 돌아가는 기업조차 주가가 뚝뚝 떨어진다. 결국 주식에는 손을 대지 않기로 했다. -p.39

 

그때도 집을 사려면 오랜 기간 저축을 해야 했고, 대출을 받아 집을 사는 것은 부담스러운 일이었다. 인플레이션, 그러니까 통화량이 많아지면서 화폐가치가 하락한다는 점을 일찌감치 이해한 일부 현명한 사람들만 대출을 받아 부동산을 사들였다.

내가 여기서 말하고자 하는 것은, 부동산이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 하락했다는 얘기다. 버스요금이나 짜장면 값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 하락했다는 얘기다. 몇 년 전과 비교하면 월급이 오른 것 같지만, 실제로는 오른 것이 아니다. 물가가 더 빠른 속도로 올랐기 때문이다. 그래서 삶의 질이 나아지지 않는 것이다. -p. 41

 

부동산 경기가 실제로 어떻든 간에 부동산 투자는 사람들의 심리를 잘 읽어야 실패하지 않는다. 전분가가 어떻게 분석하고 뉴스에서 뭐라고 말하는지가 중요한 게 아니다. 사람들의 심리를 알면 현명한 투자를 할 수 있다. 이를테면 자신이 거주하고 있는 지역이 살기에 무척 좋아 사람들이 선호하는 곳인데도 매매가와 비슷한 금액에 전세를 사는 사람들이 많다. 집값이 떨어질 것이라는 얘기를 여기저기서 수도 없이 듣기 때문이다. 하지만 그런 세입자들이 많을수록 전세가가 폭등하고 매매가 역시 동반 상승한다. -p. 50

 

나는 현장에 가면 물건만 보는 게 아니라 사람들까지 유심히 본다. 엘레베이터에서 마주치는 여자들, 놀이터에서 노는 아이들, 친구와 이야기하며 지나가는 청소년들, 그들의 인상을 보고 그들이 무슨 말을 하고 어떻게 행동하는지 안 보는 체하면서 슬그머니 살핀다. 여자의 마음으로 본다.

여자들은, 정확히 말하면 아이 엄마들은 우리 아파트 단지에 착하고 똘똘한 아이들과 마음씨 좋은 아줌마들과 점잖은 노인들이 많이 살았으면 좋겠다고 생각한다. -p. 93

 

다가구주택은 건물 1채를 1인이 소유할 수 있지만 다세대주택은 소유주가 여러 명이다. 이렇게 집주인이 여러 명이면 건물이 제대로 관리되지 않는다. -p. 94

 

실제로 투자를 하기 전에 모의투자를 해보면서 안목을 키우는 것도 매우 좋은 방법이다. 나는 부동산 공부를 할 때 돈은 부족한데 어찌나 투자를 시작하고 싶던지 가짜로 투자를 했다.

우선 사고 싶은 아파트의 매매가, 전세가, 월세가 등 시세를 조사했다. 시세는 국토교통부 실거래가 사이트나 네이버 부동산 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다. 그런 다음 해당 부동산 중개소에 전화를 걸어 내가 점찍어놓은 매물이 아직 팔리지 않은 물건인지, 시세는 얼마인지 다시 한 번 확인했다. 전세나 월세를 구하는 세입자인 것처럼 전화해서 임대물건 개수도 파악했다. 임대물건이 많으면 매수 시 잔금을 치를 때 공실이 날 위험이 크기 때문이다. 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받지 못하므로 대출을 받아서 매도자에게 잔금을 줘야한다.

그렇게 고르고 골라서 적당한 매물을 찾으면 아파트를 직접 보러갔다. 시세를 비롯해 북향인지 서향인지를 보고, 로열동인지, 내부상태는 어떠하고 주변 환경은 어떤지 등을 자세히 살피면서 메모했다. 투자 결심이 서면, 이 매물을 구입한다고 가정하고 대출을 포함해 필요한 투자금을 산정했다. 이 모두를 기록으로 남겨두었다. 1~2년 후에 과연 어떤 부동산이 오를지 궁금했고 내 판단이 맞았는지 확인해보고 싶었다.

실제로 1~2년 후에 자료를 꺼내보니 어떤 아파트가 투자금액에 비해 가격이 많이 올랐는지 한눈에 알 수 있었다. 물론 어떤 아파트에 투자하면 망하는지도 눈에 보였다. -p. 100~101

 

방 3개짜리, 20평대, 계단식 아파트가 가장 인기다. -p.104

 

내가 투자한 집이 가장 큰 평수면 상승할 때 혼자 이끌어야 한다. 하지만 내 앞에 더 큰 평형의 아파트와 값비싼 아파트가 있다면 오르기도 수월하고 상승 여력도 더 있다.

내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 되는 것이다. -p. 107

 

초보 투자자이고 소액 투자자라면 묶이는 돈 없이 계획한 시점에 매도하는 것을 목표로 해야 한다. '전세가가 오르니까 매매가도 당연히 오르겠지'라는 안일한 생각으로는 고수 투자자들을 위해 매물의 씨를 말려주는 뜨내기 노릇만 하게 된다.

아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다. 안팔리면 골치 아파진다. -p. 113

 

1등 : 로열동, 로열층

2등 : 비로열동, 로열층

3등 : 로열동, 비로열층

4등 : 비로열동, 비로열층

5등 : 탑층, 1층

-p. 116

 

간혹가다 집주인에게 딱히 급한 사정이 없어 보이는데 시세보다 저렴하게 나온 집이 있다. 혹은 어떤 호재로 상승 기류를 타고 있는데도 가격의 변동이 없는 집이 있다. 나온 지 한달이 넘었다는데 계약이 안 된 집도 있다. 실제로 가보니 집에는 별문제 없어 보인다. 그러면 여기서 깊이 생각해봐야 한다.

나는 중개소에 꼬치꼬치 캐묻는다. -p. 117

 

아파트 투자에서 미래가치를 평가하는 가장 중요한 요소는 개발 호재다. 정확하게 말하면 인구 유입을 의미한다. 산업단지 근처의 아파트라면 나 홀로 아파트라도 적지 않은 수익을 낼 수 있다. 대규모 산업단지의 증설이나 착공이 확실시될 때 1~2년 먼저 들어가서 투자하는 것도 한가지 방법이다. -p.123

 

월세 투자는 매달 어느 정도의 수익이 나기 때문에 집값이 전혀 오르지 않아도 손해가 없다는 장점이 있다. 금리가 낮은 요즘에는 월세 투자도 매력 있다. 월세 투자를 목적으로 아파트를 고를 때는, 첫 번째도 두 번째도 공실이 생기지 않는 곳을 선택해야 한다는 점을 명심해야 한다. 아무리 수익률이 높다 한들 한두 달만 공실이 생겨도 치명타를 입는다. 따라서 월세를 몇만 원 낮추더라도 공실이 없게 하는 것이 임대인 입장에서는 훨씬 유리하다. -p. 127

 

공실의 위험을 막으려면 매수할 때 임대물량이 얼마나 풀려 있는지 정확하게 확인해야 한다. 가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트다. 나는 월세물건이 많은 단지나 빈집이어서 쉽게 들어가 볼 수 있는 아파트는 절대 사지 않는다 나에게도 그런 일이 생기지 말라는 법은 없기에 주변에 월세물건이 쏟아져 나오진 않을지 늘 주의를 기울인다. -p. 127

 

월세수익률도 중요하지만, 내가 주로 투자하는 대상은 저평가되어 있어 향후 매매가 상승을 기대할 수 있는 아파트다. 대출이자 이상의 월세를 받으면서 시세 상승까지 기대할 수 있으면 그야말로 금상첨화다. 그러나 대부분은 월세수익률이 높으면 매매가는 오르기 힘들다. 월세가 많은 지역일수록 실거주를 위해 매수하려는 세가 적다. -p. 129

 

전세자금대출액이 높을수록 매매가 원활하지 않을 확률이 높기 때문이다. 예를 들어 5억 원의 50% 대출은 2억 5,000만원이지만, 3억원의 50%는 1억 5,000만원이다. 같은 50%라고 해도 1억원의 차이가 난다. -p. 130

 

그래서 나는 전세든 월세든 주변에 물량이 쏟아져 나오지 않을지 늘 예의주시한다. 이제는 세입자들도 입주물량이 늘어나면 전세가가 하락한다는 사실을 모두 알고 있다. 또한 전세가가 상승하면 전세자금대출로 해결하려 하지 매매를 하려고 마음먹는 사람은 많지 않다.

아파트는 살 때부터 팔 때를 생각해야 하고, 내가 투자하려는 아파트가 좋은 가격에 잘 팔릴 수 있을지 여러 가지를 참고해서 검토해야 한다. -p. 132 

 

직장생활을 하면서 부업으로 투자하는 경우라면, 월세수입이 없어도 살 수 있다. 그러니 월세로 들어오는 돈에는 손대지 말자. 월세가 나온다고 헤프게 쓰기 시작하면 돈이 금세 흔적도 없이 사라지고 만다. -p. 133

 

가장 불안한 투자는 노후 아파트와 신규 아파트의 가격이 몇천만 원밖에 차이가 나지 않는 경우다. 이때는 신규 아파트의 분양권에 급속하게 프리미엄이 붙고 노후 아파트의 거래가 침체되는 현상이 일어난다.

주변에 새 아파트가 들어서면, 사람들 심리가 헌 집을 팔고 새 집에 입주하고 싶어 하는 쪽으로 기운다. 지금 살고 있는 집을 팔고 더 보태서 새 아파트를 살까? 새 아파트에 전세로 한번 살아볼까? 그러다가 아파트가 형태를 갖춰가면, 그때는 이미 헌 아파트에서 마음이 떠난다. -p. 135

 

대출이 들어 있어야 잘 팔린다. 실제로 중개소를 다녀보면 대출이 하나도 없는 데다 월세 세입자가 살고 있는 집은 끝까지 안팔리고 남아 있다. 매수자가 그렇게 큰돈을 투자하고 싶어 하지 않기 때문이다. -p. 154

 

가격이 폭등하면 누구나 '꼭지' 혹은 '상투'라고 생각하게 된다. 이때는 매수 심리가 얼어붙어 거래가 멈추기도 한다. 그래서 투자자라면 매도 목표 금액을 꼭 설정해야 하는 것이다. 목표한 금액에 도달하면 주저 말고 팔아야 한다. 부동산에 고도한 거품이 끼면 누구나 거품이 꺼지기를 기다리기 때문에 아무리 팔고 싶어도 사려는 사람이 없다. -p. 167

 

중개소의 목적은 내게 가장 좋은 물건을 주는 것이 아니라 중개수수료를 얻는 것이다.

투자자로서 나의 강점은 매수, 임대, 매도 시에 수수료를 지불할 수 있다는 점, 그리고 중개업자를 믿고 집을 보지 않고서도 바로ㅗ 계약금을 치르는 결단력이 있다는 점이면 충분하다. 어서 매수하고 싶다는 조급함과 투자자로서의 내 생각을 굳이 드러내서 득 될 것 하나도 없다. -p. 185

 

"이 동네에서 초등학교는 어디가 가장 좋아요?"

"이 아파트는 중,고등학교를 어디로 배정받아요?"

"강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?"

"이 아파트 분양가는 얼마였어요?"

"여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이에요?"

"이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?"

"이 아파트에서 평수를 넓혀 이사 가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?"
"어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사 오나요?"

"아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?"

"최근 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?"

"몇 년 동안 계속 올랐던데 왜 이렇게 올랐어요?"

"대출이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?"

내가 부동산중개소를 방문할 때 꼭 묻는 내용이다. 이 지역에는 어떤 사람들이 살고 있는지, 왜 여기에 살고 있는지, 어디에서 왔는지, 또 어디로 갈 것인지, 대출을 얼마나 받았는지 등 컴퓨터 앞에 앉아서 얻을 수 없는 데이터는 중개업자를 통해 얻어야 한다. -p. 186~187

 

이처럼 매도 사유가 분양받은 아파트로 이사하는 것일 때는 가격을 깎기 쉽다. 해외 이민이나 지방 발령도 마찬가지다. 그래서 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 물어봐야 한다. 돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않는다. 투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요한 이유다. -p. 201

 

중개소에서 매도 사유를 알려주지 않으면 등기부등본을 떼어보고 유추할 수 있다. 나는 등기부등본을 뚫어지게 보며 매도인이 어디에 살고 몇 살이며 빚이 얼마나 있는지 등을 확인한다. 우선 대출이 많은지 적은지부터 본다. 매매가가 3억원인 어느 집은 대략 계산해봤을 때 원금과 이자를 합쳐 다달이 100만원은 나갈 듯하다. 반면 같은 가격에 같은 동인데 빚이 하나도 없는 집이 있다. 이는 경제적 여유가 있다는 뜻이고, 다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다. 이때는 등기부등본상에 있는 매수가격을 보고 세금이 어느 정도 나오는지 눈치껏 계산을 해놓고 협상에 들어가면 된다.

등기부등본을 계약금 송금할 때에야 떼어보는 것은 너무 늦다. 가격 협상을 하기 전에 마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교해가며 봐야한다. -p. 203

 

집 내부가 얼마나 깨끗한지 대신 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지, 단열이 잘되는지 등에 신경을 써야 한다. 단열이 잘되는 아파트인지를 파악하는 노하우를 공개하자면, 섀시를 교체한 세대가 어느 정도인지 살펴보면 된다. 똑같이 20년된 아파트에 매매가가 비슷한데 어떤 곳은 고층에도 섀시를 교체한 곳이 많고, 어떤 곳은 1~2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면? 당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다. -p. 204

 

전세를 놓을 때는 될 수 있으면 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고, 실거주로 입주할 때는 비수기 급매를 공략하는 것이 좋다. -p. 206

 

사람들이 이사하기 싫어하는 시기가 있다. 12월 31일이나 1월 1일, 중간고사나 기말고사 기간, 수능을 앞둔 10월과 11월에는 움직이기 싫어한다. -p. 208

 

한편 세입자가 갈 집을 미리 구해놓지 않도록 당부하는 것도 잊지 말아야 한다. 들어갈 날짜를 미리 정해놓으면 들어올 세입자를 그 날짜에 맞는 사람만 구해야 해서 쉽지 않다. 들어올 세입자가 먼저 정해지고, 거기서 받은 보증금을 주면 그 돈으로 집을 구하러 다니는 것이 순서임을 잘 설명해야 한다. -p. 212

 

매도는 가능한 한 6월 1일 이전에 하는 것이 좋다. 재산세가 6월 1일 등기부상 소유권자 기준으로 나오기 때문이다. -p. 249

 

 

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작가님 나와 같은 은행 출신인데 이리도 다른 모습이라니...
초기에 자금 마련하게 된 계기나 상황이 지금의 나와 매우 유사 ㅋㅋㅋ
하지만 난 그정도로 악착같이 절약할 자신은 없는...
부동산 입문서로는 쉽게 읽히고
남들 다 아는데 나만 모르는 것 같은 기본 용어들에 대한 정리도 잘 되어있는 편
단점은 2016년 발간 당시 정책 위주로 설명되어 있어 현재 적용하기에는 부적합하다는 점