3. 오르는 부동산의 법칙(2017), 조현철

연준이나 한국은행 등 중앙은행 본연의 임무는 '물가안정'이다. -p. 23

 

"부동산에서 가장 중요한 3가지가 뭐지?" 내가 미처 생각할 틈도 없이 외국 학생 3명을 제외한 미국 학생 전원이 한 목소리로 외쳤다.

"입지, 입지, 입지 Location, Location, Location!" -p. 25

 

부동산 거품이 붕괴된 후 한 투자은행가가 한 유명한 말 "음악이 계속되는 한 우린 모두 춤을 추어야 했다"처럼 시장 참여자들은 수익 극대화를 위해 언제 음악이 멈출지 촉각을 곤두세우면서도 계속 춤을 추었던 것이다. -p. 37

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 '부동산투자신탁'이라는 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁이다. 증권의 뮤추얼펀드와 유사해 '부동산 뮤추얼펀드'라고도 한다. -p. 39

 

"고장 난 시계도 하루에 두 번은 맞는다"는 말이 있다. 10년 동안 계속 폭락을 외치면 한번은 맞게 되어 있다. 반대로 무조건 폭등을 외쳐도 10년에 한 번은 맞는 것이다. -p. 44

 

"교수님, 금리가 올라가면 부동산시장이 상승을 멈추고 하락세로 돌아설 것이라고 많은 사람들이 말하는데, 이미 금리는 저점 대비 상당히 올라왔지만 아직 부동산 상승세는 멈추지 않고 있습니다. 그렇다면 금리 외에 다른 변수를 관찰해야 하는 것으로 보이는데 무엇을 봐야 할까요?"

예상 외의 질문에 상당히 곤혹스러운 표정을 짓던 교수는 "Word of Mouth(입소문)"라는 조금은 전문가스럽지않고 미국 경영대학원의 부동산금융 강의 시간에 잘 쓰이지 않을 것 같은 단어를 꺼냈다. 즉 "입소문을 잘 들어봐라. 부동산업계에서 잔뼈가 굵은 투자자들이 고점이라고 공감대를 이루면 매물이 나오기 시작하고, 곧 걷잡을 수 없이 하락세가 시작될 것이다"라는 대답이었다. -p. 44

 

캡 레이트 Cap rate는 Capitalization rate의 줄임말로, 우리 식으로 쉽게 표현하면 '수익률'을 말한다. 캡 레이트를 구하는 공식은 다음과ㅏ 같이 단순하다. 'NOI (Net Operating Income 임대료) / Property Value(건물 가격)'다.  

이렇게 쉬운 말을 왜 굳이 캡 레이트라는 표현으로 쓴단 말인가? 여기서 NOI는 굳이 따지자면 임대료가 아니라 '순 운영수입'을 말한다. 임대료에서 재산세, 임대차 계약 중개수수료, 건물유지보수비, 관리비 등을 뺀 순수한 수입이 NOI인 것이다. Property Value 역시 건물의 매수가격에 부대비용(취득세, 부동산 중개수수료, 건물감정평가비, 등기비용 등)을 모두 합한 전체 투자비용을 말한다. -p. 46

 

"성공한 사람의 인생은 성공한 후에 포장되어 평범한 사람의 인생을 망친다." -p. 57

 

매매 타이밍은 폭등 혹은 폭락을 예측하는 것보다 조금 더 단기적인 시각이 필요하다. 경기변동의 큰 흐름을 예측한 후 본인 형편에 맞는 매수 혹은 매도 타이밍을 잡아야 하는 것이다. -p. 58

 

분석 결과를 심사 숙고하며 신문기사를 읽고 한국은행과 KDI, 부동산 감정원과 기타경제연구소에서 나오는 통계자료, 경기동향과 부동산 관련 리서치를 주기적으로 탐독하며 트렌드에 대한 감을 잡고 의사결정하는 것이다. -p. 60

 

주가는 '반드시'라고 해도 좋을 만큼 부동산시장과 연관성이 높다. 주식으로 돈을 번 사람들이 이익실현 후 집을 산다고 하는 부동산시장의 확인되지 않은 해석도 있지만, 더 정확한 이유는 주가가 경기에 선행하기 때문이다. -p. 69

 

달러로 표시한 GDP는 부동산시장의 등락을 비교적 정확히 예측하고 있다. -p. 71

 

전술한 대로 미국 주택시장은 약간의 영향을 받을 수도 있으나, 한국 주택시장은 그 정도의 금리 정상화로는 하락하지 않을 것이다. 금리 인상으로 집값이 폭락하는 사태는 경기가 과열되고 물가가 급속히 뛰어 한국은행이 적극적으로 금리 인상에 나서는 상황이 오기 전까지는 발생하지 않을 것이다. 물론 언젠가는 그런 날이 오겠지만 현재 시점에서는 요원한 일이다. -p. 78

 

특정 부동산이 적정가격인가, 고평가 혹은 저평가 되었는가 감을 잡는 방법 중 하나가 '대체비용'을 계산해 보는 것이다. 해당 아파트의 대지지분에 토지가격을 곱하고 건축비를 대략이나마 추산해보면 그 대체비용이 나온다. 사실 이 방식은 '원가방식'이라고 해서 부동산 감정평가에서 사용하는 감정평가 방법 중 하나이기도 하다. -p. 78~79

 

관심있는 지역의 용도지역별 토지가격을 대강 머리 속에 넣고 있으면 의사결정에 도움이 될 것이다. 당연히 시장이 그리 허술한 것은 아니라 토지가격에서 건축비와 감가상각을 뺀 비용이 현재 매매가와 터무니없이 차이나는 경우는 흔하지 않다. 하지만 주식시장과 마찬가지로 부동산시장 역시 심리가 크게 작용하므로, 시장에 공포감이나 낙관론이 팽배한 시점일수록 이 괴리가 심심찮게 눈에 들어온다. 그리고 당장 차익을 얻을 기회는 눈에 안띄더라도, 적어도 이 방법을 적용하면 '이 가격에 사서 손해는 보지 않을 것'이라는 확신을 얻을 수 있는 것이다. -p. 80

 

몇 번의 분양권 투자와 신규입주 과정을 통해 특히 신규 택지지구의 경우 입주 초기에는 주변 정비가 안 끝나고 편의시설도 부족해 전세가가 매우 낮게 형성이 되고, 이는 필연적으로 매매가를 억누른다는 것을 경험으로 배웠다. -p. 81

 

불황까지는 아니더라도 일반적인 경우 특히나 신도시 택지지구에 만기가 한참 남은 전세를 끼고 투자로 접근하는 사람은 매우 적다. 따라서 만기가 많이 남은 전세를 낀 매물은 정상입주 매물에 비해 최소 1,000~2,000만원 싸게 거래가 되는 것이다. -p. 82

 

특정 지역의 특정 단지를 매수 혹은 매도하기로 마음 먹었다면 여건이 되는 한 매수는 최대한 이사철을 피해 한여름과 한겨울의 비수기를 노려야 한다. 신규단지라면 입주시기가 좋다. -p. 84

 

공부를 하고 지표에 대해 분석을 하더라도 타이밍에 대한 감을 잡으려면 꾸준한 관심을 갖고 시장 흐름을 지켜봐야 하는 이유다. -p. 86

 

... 그렇게 확보한 현금을 명확히 쓸 데가 없다면 부동산이 아닌 다른 형태의 자산으로 보관해야 한다. 그런데 핵심 지역에 위치한 부동산만큼 수익성과 안전성을 함께 갖춘 자산은 드물다. 특히 지금처럼 인플레이션 발생이 눈에 보이는 시기에는 더욱이나 핵심 지역 부동산의 형태로 자산을 보유해야 한다. -p. 87

 

이처럼 한 동네가 여타 동네에 비해 비교우위를 갖는 단 하나의 속성을 꼽으라면 역세권도, 편의시설도, 학교도 아닌 '일반 사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는지' 여부다. 이 단 하나의 속성이 입지를 만드는 것이다. -p. 99

 

더 이상의 팽창은 없다. 신도시도 없고 새로운 택지지구도 없다. 기존의 부촌과 뚝 떨어져서 새로이 조성되는 부촌도 없을 것이다. '지금의 부촌이 앞으로도 부촌으로 남을 것이고 부촌의 이동도 인접지역으로 제한될 것이다. -p. 117~118

 

앞으로는 '지금 좋은 동네'가 계속 좋은 동네로 남을 것이다. 그리고 그 격차는 점점 더 벌어질 것이다. 자본주의의 발전에 따른 양극화는 굳이 설명을 안 해도 눈에 보이지 않는가? 앞으로 10년 후 대한민국 핵심 부촌의 일부 단지는 지금 기준으로도 상상이 안 될 만큼 타 지역과의 격차를 벌릴 것이다.

피터 홀이 19세기에 관찰했던 '기존 부촌의 슬럼화에 따라 차하위 계층이 부촌 외곽으로 진입하면 기존 부자들이 다른 단지로 떠난다'는 현상은 지금에 이르러 조금 다른 모습으로 나타날 것이다. 산업혁명 시기였던 19세기 유럽, 미국, 또는 인구 급증시기였던 20세기 후반 한국처럼 '도시 경계를 넘나드는 이동'이 아닌, '인근 단지로의 이동'으로 제한될 것이다. -p. 118

 

압구정동 일대긔 재건축이 시작되면(그때까지 재건축이 안되었다면) 잠원동 일대 일부 중형평형이 주목을 받겠지만 잠원동은 이미 시세가 높이 형성되어 그 상승폭이 제한적일 것이다. 오히려 한강 건너 옥수동이 다시 조명을 받고 그 영향은 인근 금호동까지 미칠 것이다. -p. 121

 

양도소득세는 팔 때 내는 세금이기 때문에 예측이 중요하다. 다행인 것은 수요와 달리 대통령의 성향과 정책 방향은 그 동안의 정치적 행보를 통해 충분히 예상할 수 있다는 점이다. -p. 151

 

금융을 조금이라도 아는 사람은 이쯤에서 감이 올 것이다. 분양권 투자는 파생상품투자의 속성을 갖고 있다. 상당히 높은 레버리지를 활용해 고수익을 추구하지만 기초자산 가격이 조금만 변동하면 내 투자원금을 전부 날리거나 이도 부족해 원금의 몇 배 되는 손실을 감당할 수도 있는 것이다. -p. 155

 

한국의 재산세, 특히 종부세는 해당 카운티에서만 사용되는 지방세인 미국의 재산세와 달리 조세저항이 매우 큰 항목이다. 한국의 종부세는 국세다. 더구나 종부세를 도입한 당시 정부는 지방균형 발전이라는 명분으로 종부세 전액을 '부동산 교부금'이라는 별도의 항목으로 지방자치단체에 나누어 주었다. -p. 160

 

SH공사의 연구결과에 따르면 임대주택 100세대가 늘 때마다 반경 500미터 이내의 인근 집값은 0.7% 하락한다고 한다. 반면 SH공사는 같은 연구에서 임대주택이 들어서면 주변 집값이 평균 7.3% 상승한다는 희한한 결과를 내놓기도 했다. 하지만 이는 서울시의 임대주택이 대개 재건축 단지 내의 장기전세 주택이라서, 그리고 세곡이나 내곡 등 신규 택지지구 재건축 단지가 완공되어 주변 단지 가격을 같이 끌어올리거나, 허허벌판에 택지지구가 들어섰기 때문이라는 해석이 더 타당하다. -p. 171

 

이제부터 부동산 폭등장세가 벌어진다. 2013년부터 시작된 상승장은 대외변수의 불확실성과 3년간의 상승 피로감 때문에 2016년 말 눌림목을 지났고, 빠르면 2017년 하반기에서 2018년 사이 대세 상승에 들어갈 것이다. 정확히 언제까지 상승할지 얼마만큼 상승할지 아직은 판단하기 이르다. 그것은 상승기에 접어든 후 앞에서 설명한 요소들을 자세히 모니터링하며 지속적으로 판단할 문제다. 허나 확실한 것은 "이제 대세 상승장이 시작된다"는 것이다.

경기는 회복되고 금리 상승은 제한될 것이기 때문이다. 미국과 유럽의 경기는 이미 바닥을 쳤고 GDP의 60%에 달하는 한국의 수출 역시 호조를 보이고 있다. 미국의 금리인상은 2017년까지가 마지막이고 2018년부터는 동결, 혹은 인상하더라도 극히 제한적인 폭으로만 인상될 것이다. 한국 금리는 2017년에도 동결이고 2018년 이후에는 한동안 제한적인 인상만 가능할 것이다. 즉 과잉유동성이 해소되지 못해 인플레이션 구간에 들어가게 된다. -p. 182~183

 

부동산 대세 상승 논리를 이해하려면 반드시 트럼프의 경제정책을 이해해야 한다. 만약 미국 대통령으로 힐러리가 되었다면 이번 부동산 대세 상승은 있더라도 제한적이었을 것이다. '트럼프가 부동산 개발업자 출신이니 부동산 경기가 좋을 것이다'라는 단순한 논리는 아니다. 힐러리가 집권했으면 해소되었을 과잉유동성이 트럼프 집권으로 인해 오히려 심화될 조짐이 보이기 때문이다. 

트럼프 정부가 원하는 것을 요약하면 1. 미국 내 인프라스트럭처 투자 확대, 2. 제조업 경쟁력 회복, 3. 무역적자 해소 이 세 가지다. 그리고 이를 실현하기 위해서는 달러 가치 하락이 불가피하며 미국같은 전통적인 자본수지 흑자국에서 금리까지 올리면서 달러 가치 하락을 기대하는건 어불성설이다. 따라서 미국의 금리 인상은 제한적일 수밖에 없다. -p. 183

 

일부 한국 언론에서는 미국 중서부의 중산층들이 실리콘밸리의 호황에 상대적 박탈감을 느껴 트럼프를 지지하는 것처럼 묘사해놓았다. 딱히 틀린 말이라고 하기는 힘들지만 표현상 문제는 있다. 똑똑한 사람들이 잘사는 것이 배가 아프고 부러운게 아니다. '세계 최강대국인 미국의 대중이 누리는 사회시설들은 낙후되었는데, 왜 생산성 증대와 상관도 없는 일부 산업에는 천문학적인 돈이 몰릴까'하는 상식적인 의문에서 비롯된 박탈감이기 때문이다. -p. 198

 

지금의 트럼프의 뇌 구조를 그려보면 무엇이 가장 큰 부분을 차지할까? 김정은도 시진핑도 아닌 '재선'이다. 모든 미국대통령은 첫 임기 내내 '재선'을 목표로 산다. 트럼프가 재선하기 위해서는 본인이 내건 공약인 사회 인프라스트럭처 투자, 무역적자 해소, 경제 성장 등을 이루어내야 하고 이를 위해서는 저금리가 반드시 필요하다. -p. 207

 

한국의 금리는 어떻게 될 것인가? 간단하다. 한국은행이 2017년 4월 국회에 보고한 <통화신용정책> 보고서에서 명확하게 천명했다.

"통화의 완화기조를 유지하겠다."

이게 무슨 말인지 알쏭달쏭하지만 '통화의 완화'란 '돈을 푸는 기조를 유지하겠다' 즉 금리를 올리지 않겠다는 말이다. -p. 207

 

경기는 이미 호전되고 있고 반면 금리는 올리더라도 제한적으로 올릴 것이다. 금리가 조금은 오르더라도 이는 '금리 정상화' 수준이고 이런 정상화 수준에서의 금리변동은 한국 집값에 영향을 안 미친다는 것이 경험으로 입증되었다. 지금이 집을 살 타이밍이다. -p. 213

 

그렇다면 이번 상승장에서 한동안 소외될 수도권 외곽의 중대형 아파트까지 오르게 되면 어떻게 될까? 아마 이번 대세상승의 꼭지점을 알리는 시그널이 아닐까 한다. 모든 상승장과 하락장이 그렇듯 이번 대세상승장도 언젠가는 그 정점을 찍고 다시 내리막을 탈 것이다. 외곽의 중대형 아파트까지 매수세가 몰리는 시점이 되면 그것이 정점일 확률이 매우 높다. -p. 222

 

결정적으로 상가와 꼬마빌딩 가격을 오르게 하는 요인이 하나 있다. 앞서 말한 이유들은 모두 경제 흐름에 따른 자연스러운 일들이니 굳이 이번 정책 장에서 다룰 이유도 없다. 예상대로 문재인 정권에서 종부세를 강화한다면 주택시장에서 자금이 빠져나가 상업용 부동산 시장으로 이동하게 된다. 이들 부동산은 종부세 대상이 아니기 때문이다. 참여정부 때 나온 종부세 세부조항을 보면 상가와 사무실 등 빌딩은 대부분 종부세 대상에서 제외되며, 이번 정권에서 종부세를 강화해도 그 기조는 대부분 유지될 것으로 보인다. -p. 224

 

현재 서울 도심 일대의 2종 일반 주거지역에 근생, 다세대와 혼재해 있으며 최근 꼬마빌딩 붐의 수혜를 함께 받고 있는 다가구주택은 앞으로는 투자하더라도 정말 낡아서 부수고 신축하는 용도로만 제한될 것이다. 따라서 가격이 떨어지진 않겠지만 주변 근생이나 다세대에 비해 시세 상승폭이 낮을 것으로 보인다. -p. 227

 

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앞서 읽었던 두 권의 부동산 입문서보다는 경제관련 서술이 많았던 책

2017년에 출판되어 2018년까지 이어진 부동산 열기를 거의 정확하게 잡아낸 책이다

부동산이 오를수밖에 없는 배경에 대한 이해와 논리가 맞아떨어져서인듯

 

나와 저자는 공통된 생각을 갖고 있다

"결국 부촌이 오른다"

하지만 난 부촌을 살 수 없을 뿐이고 ㅠㅠ

지금으로부터 대략 5년 전, 친구가 압구정 20평대 아파트를 8억에 살 때

'아니 저 꾸진 아파트를 왜 상투잡고 사나'하며 끌끌 혀를 찼던 나는

20억이 되어버린 그 아파트를 보며 압구정은 꿈도 꿀 수 없게 되어버린 현실에 땅을 칠 뿐이고 ㅋㅋ

그런 후회를 다시 하지 않기 위해 공부하는 것이다

 

왜냐하면 근거없는 나의 촉에 따르면

서울 강남은 홍콩이나 일본처럼 일반인은 꿈도 꿀 수 없는 비정상적인 가격이 될 때까지 오를 것이다

한푼이라도 쌀 때 비빌 언덕이라도 만들어 놓아야 한다는 생각이 강하게 든다 ㅋㅋㅋ