6. 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략(2018), 채상욱

'행정구역으로서의 서울'은 경계와 면적이 명확히 정해져 있지만, '사람들이 모여서 도시 생활을 하는 도시로서의 서울'은 그 경계가 모호하다. 중요한 것은 서울의 인구 감소에도 불구하고, 서울이라는 도시의 실질적인 영향력을 의미하는 '서울 세력권'은 더 넓어지고 있고 더 강해지고 있다는 점이다. -p. 19

 

서울의 세력 범위이면서 그 안에서 자급자족화가 가능한 도시는 부동산 시장에서 전망이 가장 밟은 곳이다. 그런 의미에서 성남시 부동산 시장은 서울 의존성을 낮추면서 독자적인 성격을 가질 가능성이 높다. -p. 23

 

경기도의 지역들은 서울 세력권이라는 기준으로 분류할 수 있고, 특히 인구의 20% 이상이 서울로 통근, 통학하는 도시라면 확연한 서울 세력권이라고 할 수 있다.

구  분	준서울급 도시 (30% 이상)	서울 세력권 도시 (20~29%)	준서울 세력권 도시 (10~19%)	비서울 세력권 도시 (10% 미만)
수도권 주요 도시	광명시, 과천시, 구리시, 남양주시, 고양시(덕양구), 하남시, 성남시(분당구)	성남시, 의정부시, 안양시, 부천시, 고양시, 용인시(수지구), 김포시	인천시, 군포시, 용인시, 광주시	수원시, 평택시, 동두천시, 안산시, 오산시, 시흥시, 이천시, 안성시, 화성시, 포천시, 여주시

-p. 25

 

부동산 시장에서는, 이처럼 같은 공간을 두 그룹의 다른 주체가 이용하는 것을 교차사용(Cross Use)이라고 부른다. -p. 28

 

교차사용을 하려면 당연히 서로 다른 생활 패턴을 가진 사람들이 몰려 살아야 한다. 더 근본적으로는 더 많은 사람이 살아야 한다. 그래서 교차 사용되는 지역의 부동산 가격이 그렇지 않은 지역보다 높은 것은 필연적이다. -p. 29

 

강남의 성공은 태어날 때부터 정해졌다는 것을 아는 것이 우리나라 부동산 시장을 이해하는 핵심이다. 강남의 탄생 이후 강남을 위협할 만한 서울과 수도권의 평지가 있었는데, 그것을 전두환, 노태우의 두 정권이 모조리 베드타운으로 개발하면서 안타깝게도 강남을 대체할 물리적 지역을 다 써버린 것이 첫 번째 실수다. 이후 참여정부나 MB정권, 박근혜 정권이 지나면서도 아무것도 달라진 것은 없었다. 이것이 두 번째 실수다. -p. 51

 

앞으로 모든 다주택자들은 청약 조정대상지역에서 주택을 매매할 때 세금 부담이 132~580%까지 증가한다. 역사상 이 정도로 높은 수준의 양도소득세율은 없었다. 그러니 이제 다주택자들이 집을 파는 것은 가장 바보 같은 일이 됐다. 굳이 최대세율을 내가면서 집을 팔 이유가 있을까? 그래서 앞으로는 집을 팔지 않고 증여를 통해 가족에게 부를 이전시키는 작업이 활발해질 것으로 예상된다. -p. 55

 

특히 세종1구역인 도담동 도램마을 10단지 호반베르디움어반시티(2014년 준공, 678세대)처럼 단지 내에 초등학교가 있고 한누리대로와 인접하여 BRT 접근성이 좋은 아파트는 장기적으로 수혜를 받을 것으로 예상된다. -p. 78

 

마곡지구를 대표하는 아파트는 단연 앰밸리로 불리는 주거 단지다. 마곡앰밸리6단지(2014년 준공, 1466세대)와 7단지(2014년 준공, 1004세대)가 대단지로, 이 단지들은 공항초등학교를 품고 있고, 공항철도 마곡역(22018년 개통 예정)의 건설로 9호선, 공항철도, 5호선의 트리플 역세권이 되어 편리한 교통까지 누릴 것으로 기대된다. -p. 71

 

많은 사람이 아파트가 가득하면서도 한적한 주거밀집지역을 입지가 좋은 곳이라고 생각하지만 사실은 그 반대다. 세종시와 같은 젊은 공무원 가구들이 대거 유입되어 살아가는 지역에서는 교차 사용이 활발할수록 좋은 입지일 수밖에 없으며, 그런 의미에서 중심 상권과 업무시설밀집지역을 배후로 하는 새롬동과 도담동 지역이 교차 사용을 하는데 가장 편리한 지역으로 인기를 얻을 것이다. 특히 언급한 단지 이외에도 새롬동 세종메이저시티(2017년 4월 준공, 3171세대)와 도담 초등학교의 인접 아파트를 주목할 만하다. -p. 79~80

 

우리나라 주요 도시의 도시 개발 지역

구  분	1단계 원도심 지역	2단계 택지개발신도시 지역	3단계 자급자족도시
서울	사대문 안인 중구, 종로구 서대문구, 성북구, 동대문구, 영등포구, 마포구, 성동구 일대	서울 내 주택 중심 택지 지역 전체 (양재, 개포, 수서, 대치, 상계, 중계, 월계, 상암, 성산, 도봉, 신내, 고덕, 발산, 가양, 목동, 강서, 강동, 여의도 일대)	강남권(반포, 압구정, 청담, 서초, 잠실, 삼성, 대치, 개포, 수서 등)
성남	수정구, 단원구	분당 신도시	판교
수원시	권선구, 장안구	팔달구, 영통구	영통구(광교)
안양시	만안구	동안구	동안구(평촌신도시)
과천시	-	과천시	현재 없음(과천지식정보타운 일대 기대)
고양시	일산서구	일산동구, 서구, 덕양구 택지개발신도시(삼송, 지축)	현재 없음(덕양구 대곡 역세권 일대, KINTEX 일대 기대)
세종시	-	-	행정중심복합도시 전역
부산	중구, 동구, 서구, 영도구 등	부산진구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 해운대구	부산진구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 해운대구

- p. 89

 

2010년대의 서초구, 강남구에서의 전출입이 많았다면 2020년대 전후로는 양천구, 영등포구, 강남구, 송파구 주민들의 많은 전출입이 예상된다. -p. 170 

 

 

 

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오를 지역과 아파트를 구체적으로 짚어주긴 하는데
이미 많이 오른 아파트라는게 함정
그리고 부알못도 이름 한번쯤은 들어봤을 아파트라는거

나야 왕초보 햇병아리니 서울 이외의 경기권도 세세하게 설명해주는거 유심히 봤다만
어차피 그 지역 이름만 알지 지형이 머릿속에 그려지지 않으니
이래서 임장을 가야하나보다