5. 나는 부동산과 맞벌이한다(2015), 너바나

교훈은 자명했다. 잃지 마라, 절대 잃지 마라. - P. 9

 

정답은, 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다. -p. 11

 

경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다. -p. 45

 

가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다. -p. 50

 

만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. -p. 53

 

투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. -p. 62

 

우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다. -p. 62 

 

부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다. -p. 81

 

매입경비=취등록세+등기수수료+수리비(도배, 장판 등)+부동산 중개수수료+이사비 등

총 매입액=매입가+매입경비

실투자금=총 매입액-보증금-대출금

매도차익=시세-총 매입액

수익률=(매도차익+총 월세 수익)/실투자금*100 -p. 84 

 

초보자일 경우 오피스텔, 빌라, 아파트 등으로 경험을 쌓은 후 상가에 투자하기를 권한다. -p. 100

 

더 큰 수익을 얻고 싶다면 리스크(=대출)는 필수가 될 것이다. 다만, 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.

첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지) -p. 101

 

월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

첫째, '낙찰가=대출금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.

둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출 이자를 훨씬 상회해야 한다.

셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다. -p. 102

 

인도명령 : 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 정당한 권리가 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원

가처분 집행 : 다툼의 대상인 부동산에 잠정적인 법률관계를 만들어 채권자가 입을 수 있는 손해를 사전에 예방하기 위해 법원이 일시적으로 내리는 명령 -p. 111

 

여러번의 경험을 통해 내가 갖게 된 지론은, 무슨 일이든지 준비를 많이 한 쪽에 유리하게 진행된다는 것이다. -p. 115

 

부동산 투자를 막 시작한 사람들이 내게 가장 많이 묻는 것은 '얼마의 종잣돈을 마련해 어디에 투자해야 하는가'였다. 그때마다 나는 첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권한다. -p. 124

 

<스타십 트루퍼스>의 작가인 로버트 A. 하인라인은 말했다. "명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다. -p. 129

 

당신에게 10%의 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄테니 지금 당장 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란, 지출을 10% 줄이는 것이다. -p. 147

 

사전적 의미로 살펴보면, 투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말하는데, 이를 통해 자본이 형성된다. 반면 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위를 말한다. 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정되는 경우가 많다. 개인적인 예측을 통해 결과를 얻고자 하는 의사 결정 과정이라 기회에 편승하여 확실한 결과에 대한 보장 없이 큰 이익을 노리는 극단적, 모험적 행위가 될 수 있다. -p. 150

 

사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다. -p. 151

 

실패를 통해 확실히 배운 덕분에 그 후로 나는 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다.

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가? -p. 152

 

그러니 본인보다 경험이 많은 고수라고, 많은 수익을 냈던 선배 투자자라고 해서 그가 권하는 물건에 쉽게 투자하지 말기 바란다. 그것은 명백히 투기다. 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. -p. 153

 

부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. -p. 156

 

부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근하라. -p. 158

 

현재 하고 있는 일에 충실히 임하면서 그렇게 모인 돈을 종잣돈 삼아 투자해 자본소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 지금 당신이 해야 할 일이다. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 '사다리'이지만 성공의 '보증수표'는 아니라는 사실을 명심하자. -p. 159

 

부동산 투자가 부를 이루는 가장 빠른 지름길이라는 걸 알았다고 해도, 실제 투자에 나서려고 하면 어디서부터 뭘 어떻게 해야 할지 막막할 수 있다. 그런 이들을 위해 이 책을 다 읽고 책을 덮는 순간, 무엇을 시작해야 하는지 알려주고자 한다. 다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다.

- 1단계 : 경제신문 읽기

- 2단계 : 투자 관련 책 읽기

- 3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기

- 4단계 : 매주 1회씩 임장하기

- 5단계 : 멘토 만나기 -p. 163~164

 

당신이 경제적 자유를 얻는 것이 궁극적인 목표라면 매사가 그렇듯 기초가 중요하다는 것을 기억해야 한다. 이를 위해 가장 쉽게 시작할 수 있는 것이 경제신문을 읽는 것이다. 목적은 국내 외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석하는 것이다. -p. 164

 

투자 비용 대비 양질의 정보를 얻는 데에 경제신문만 한 것도 없다. 그렇다면 경제신문은 어떻게 읽어야 할까?

첫째, 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.

둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라.

셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라.

넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라. -p. 165~166

 

많은 사람들이 부자가 되기 위해 어떻게 공부해야 하는지 묻는다. 나는 그들에게 일단 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다. -p. 166

 

수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.

대출 제외 수익률(%)=(월세*12)/(총 매입액-보증금)*100

대출 포함 수익률(%)={(월세-월 이자)*12}/(총 매입액-보증금-대출금액)*100 -p. 184

 

나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타(괜찮은 투자처)라고 생각한다. -p. 185

 

수익률을 계산할 때 대출 금액을 포함해야 하는지 제외해야 하는지 궁금해하는 사람이 많다. 결론부터 말하자면, 은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는게 좋다. 보증금도 최소로 계상해서 투자 수익률을 계산하는 게 맞다. -p. 186~187

 

대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다. -p. 188

 

직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. -p. 193

 

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다. -p. 203

 

해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다. -p. 204

 

부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다. -p. 205

 

보증금은 집 주인을 위한 최후의 보루다. 임차인이 계속해서 월세를 내지 않아 속을 석이고 최악의 상황으로 치달아 명도소송을 진행하게 될 경우 약 6개월의 시간이 소요된다. 심지어 임대인이 보낸 송달을 임차인이 받지 않을 경우 그 이상이 걸릴 수도 있다. 따라서 보증금은 최소한 '월세*10' 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다. 만약 임차인이 이 정도 수준의 보증금을 낼 능력이 없다면 당신 자신을 위해 임차인을 받지 않기를 권한다. -p. 213

 

만약 임차인이 월세를 2개월 이상 내지 않았을ㅇ 경우, 특히 첫 달부터 속을 썩이는 경우 상대방은 상습범일 가능성이 크다. 그럴 때는 재빠르게 법적 절차를 밟아야 한다. 통상적인 법적 절차는 다음과 같다.

연체 2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부

연체 2개월+2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행 가능)

연체 3개월 시 : 가처분 집행

이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행 -p. 214

 

사람들은 자신의 이름이 불릴 경우, 상대방이 어떻게 자기 이름을 아는지 궁금해한다. 그러면서 현관문을 연다. 일단 문이 열리면 미소를 머금은 채, 한쪽 손으로 문을 잡거나 발을 슬며시 문 안쪽으로 집어넣어야 한다. 물론 점유자가 느끼지 못할 정도로 자연스러워야 한다. 자치 위협감을 줄 수도 있기 때문이다. -p. 218~219

 

점유자들을 내보내야 할 때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는지 알아채는 것이다. -p. 222

 

내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어 하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다. 그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다. -p. 225

 

월금쟁이 재테크의 끝은 '노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경'하는 것이다. -p. 241

 

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다. (최소 500세대 이상)

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.

여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.  -p. 250

 

 

 

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비슷한 책을 여러권 읽어서인지 감흥이 예전만 못했다
이미 쓰여진지 시간이 꽤 지난 탓일수도 있고
부동산이던 뭐던, 파이프라인을 구축하더라도
가능한한 근로소득을 오래 유지해야 한다는 마인드에 한표