4. 나는 돈이 없어도 경매를 한다(2013), 이현정

시세의 척도는 부동산 중개사무소!

집을 파는 사람과 사는 사람이 부동산 중개사무소에서 얻는 가격(시세) 정보는 각각 달라요. 집을 사려는 사람에게는 나중에 깎아줄 요량으로 일단 높은 가격을 부르기 때문이지요. 그래서 차라리 솔직하게 경매눌건을 보러 왔다고 말하는 게 나아요. 공인중개사도 괜히 힘 뺄 일 없고, 물어보는 사람도 당당하니까요. -p. 27

 

2009타경15900(2)

1. 2009 : 경매에 부쳐진 연도

2. 타경 : '타경'은 경매를 진행하는 시간이라는 뜻이에요. 낙찰 후에 강제집행을 위한 인도명령을 신청하면 '타기', 부동산 가압류 사건에는 '카단'이 붙는답니다. 입찰자가 자주 보는 것은 두 가지, '타경'과 '타기'에요.

3. 15900 : 이 물건의 고유번호에요. 2009년에 15900번째로 부쳐진 경매물건이라는 뜻이죠. 해가 넘어가도 이 번호가 그대로 사용됩니다.

4. (2) : 이것은 물건번호예요. 한 사람이 소유한 물건이 여러 건 동시에 경매로 진행될 때 각 물건별로 번호가 부여되는데, 사건번호 뒤에 괄호를 붙여 물건번호를 표시하지요. 위에 예시된 경매물건은 물건번호가 2라는 말이에요. 이런 경매물건에 입찰을 할 때에는 입찰서에 반드시 물건번호를 기재해야 해요.

하나의 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 경우엔 단 한개라도 낙찰이 안되면 어느 물건도 배당이 진행되지 않는다는 점에 유의하세요. 세입자가 살고 있는 집이라면 배당이 되야 명도도 할 수 있으므로, 잘못하면 명도하는데 무한정 시간이 걸릴 수 있겠죠? 그러므로 여러 개의 물건번호가 있는 물건은 신중하게 접근하세요. -p. 33

 

전 집주인과의 월세계약은 위험해요

인도명령은 낙찰받고 6개월 내에 해야해요. 만일 전 집주인에게 월세를 줬다가 6개월이 넘으면 인도 명령을 할 수 없어 강제집행도 불가능합니다. 6개월 뒤 태도가 돌변해 안 나가겠다고 버티면 난감하죠. 딱 하나 방법은 명도소송인데 그 과정은 강제집행보다 훨씬 더 복잡하고 시간도 오래 걸려요. -p. 37

 

다시 되짚어보는 경매의 순서

현장조사 -> 입찰 -> 낙찰 -> 대출 및 잔금납부 -> 명도 -> 이사 -p. 39

 

1. 목표설정 : 내가 원하는 집은 어떤 집인가?

2. 권리분석 : 위험하지 않은 물건을 고른다

3. 현장조사(임장) : 인터넷 사전조사 끝나면 현장으로 출동!

4. 입찰 : 내가 찜한 물건 입찰하기

5. 잔금납부 : 대출, 잔금마련 방법에는 무엇이 있을까?

6. 명도 : 서류 및 대화를 통해 명도 진행하기 -p. 53

 

경매가를 알아보라는 것은 경매로 사라는 얘기가 아니다. 인근 낙찰사례에서 지난 달에 낙찰된 가격은 얼마이고, 두 달 전, 석 달 전 낙찰된 가격은 얼마인지 확인해 보라는 것이다. 현재 급매가라는 것이 정말 저렴한지 확인해 보자는 것이다. -p. 58

 

법정지상권

토지와 건물의 소유주가 달라서 분쟁이 발생했을 때 건물을 철거당하지 않을 권리. 경매에서는 건물이 있는 상태에서 땅만 낙찰받은 경우에 발생할 수 있는 권리예요. -p. 63

 

이 게임에서는 상대의 패를 볼 수 있다. 어떤 상대인지, 어떤 위험이 도사리고 있는지 모두 공개되어 있다. 당신이 보기에 상대가 강하다고 판단되면 게임을 하지 않으면 된다. 게임에서 만난 경쟁자들이 당신보다 높은 가격에 낙찰을 받으면 게임은 시작도 되지 않는다. -p. 66

 

정부의 부동산 정책에 어떤 변화가 있는지 늘 귀를 열어놓고, 경제신문을 읽으며, 부동산 뉴스도 놓치지 않는다. 아는 동네뿐 아니라 새로운 지역을 알기 위해 교통과 일자리 등의 변화를 인터넷을 통해 조사를 한다.

맘에 드는 물건을 찾으면 직접 찾아가서 조사한 것과 맞는지 확인도 해야 한다. 시세는 어떤지, 전월세는 잘 나가는지 부동산도 방문하고, 관리실도 방문하고, 동사무소도 방문한다.

이렇게 공을 들여서 조사를 마치면 애착이 생겨서 이미 내 집이 된 것 같은 느낌이 든다. 아주 맘에 드는 집이면 수익률이 낮아지더라도 꼭 낙찰받고 싶은 마음에 입찰가격을 올리고 싶은 욕심이 들기도 한다.

따라서 낙찰받기 전에는 집에도 정을 주지 말아야 한다. 그 물건이 아니더라도 집은 많다. 계속 떨어지더라도 낙담하지 않고 계속 도전할 수 있는 열정이 필요하다. 부지런히 움직이면 반드시 원하는 좋은 가격에 낙찰받을 수 있다. -p. 69

 

임대사업자는 재산세의 50%를 감면받고, 종합부동산세 합산에서 임대주택이 제외된다. 5년 이상 임대사업을 계속할 예정이라면 임대사업자로 등록하여 보유세를 줄일 수 있다.

하지만 5년간 의무적으로 임대를 해야 하고, 5년 내에 집을 팔 경우 벌금이 있다. 세제혜택은 작고, 의무조항을 지키지 못할 경우 벌금은 크다. -p. 75

 

세금이 아무리 많아도 소득을 넘어설 수는 없다.

세금이 무서워서 재산을 늘리지 못한다면 이보다 어리석은 일이 있을까? 다만, 비용을 잘 관리하지 못하면 앞으로 남고 뒤로 밑질 수 있으므로 수입과 지출을 잘 정리하는 습관을 들이도록 하자. -p. 76

 

경매로 나온 집들은 어디에서 볼 수 있을까? 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 사이트에서 무료로 검색할 수 있다. -p. 86

 

1. 유치권

유치권은 공사대금을 받지 못한 공사업자가 집주인이 돈을 줄 때까지 공사한 집을 넘겨주지 않는 권리를 말한다.

유치권의 성립요건은 다음과 같다.

1) 타인의 소유일 것

2) 점유를 하고 있을 것

3) 견련성(관련성)이 있는 채권을 가지고 있을 것

4) 변제기가 도래할 것

5) 유치권을 배제한다는 특약이 없을 것

말은 좀 어려운데, 우리 같은 초보는 유치권의 성립요건까지 자세히 알 필요 없다. 아무튼 유치권이 있는 집은 명도가 어려우므로 유찰이 많이 되고 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다. -p. 94

 

2. 지분입찰 물건

지분입찰이란 토지나 건물의 소유주가 두 명 이상일 때 그중 일부의 지분만 경매에 나오는 것을 말한다. 토지는 여러 명이 함께 소유하는 경우가 많아 지분으로 경매에 나오는 일이 흔하다.

건물과 토지가 함께 나오는 지분권은 주로 다음 세 가지 경우다.

1) 공동소유자였던 부부가 이혼을 하면서 그중 한 명이 위자료나 재산분할청구를 한 경우

2) 공동소유자였던 타인 중 한 명의 재산에 가압류 등으로 경매 청구가 된 경우

3) 원 소유자가 사망하여 여러 명이 상속을 받고, 그중 한 명의 지분에 경매 청구가 된 경우

지분을 낙찰받으면 다른 공유자에게 낙찰받은 지분을 팔거나, 나머지 지분을 사서 지분물건이 아닌 정상물건으로 만들어 판다. 지분물건을 싸게 사서 정상물건으로 만들면 제 가격을 받을 수 있으므로 수익이 난다. -p. 95

 

3. 법정지상권

우리나라 민법은 토지와 건물을 별도로 본다. 토지와 건물의 소유주가 다를 때 건물의 소유주가 토지를 이용할 수 있는 권리를 법정지상권이라고 한다.

법정지상권의 성립요건은 다음과 같다.

1) 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재할 것

2) 저당건 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유일 것

3) 토지나 건물의 어느 하나, 또는 양자 위에 저당권이 설정될 것

4) 경매로 소유자가 달라질 것

위의 성립요건에 따라 법정지상권이 인정되는 경우 건물소유주는 토지소유주에게 토지사용료(지료)를 내야 하고, 법정지상권이 인정되지 않는다면 토지소유주가 임의로 건물을 철거할 수 있다. 법정지상권이 있는 물건은 건물보다 토지를 낙찰받는 것이 유리하다. 건물소유주에게 토지를 팔거나, 반대로 건물을 사서 수익을 낼 수 있기 때문이다. 또 저렴하게 토지를 사서 지료를 받기도 한다. -p. 96

 

4. NPL(부실채권)

은행 등 금융기관에서 대출해 준 것들 중 이자가 연체되어 회수가 어려울 것으로 예상되는 부실채권을 NPL(Non Performing Loan)이라고 한다. 금융기관은 부실채권의 비중이 과도하면 금감원에 의해 퇴출될 수 있으므로 부실채권이 쌓이면 유암코 등 NPL 전문업체에 팔아버린다.

NPL 전문업체는 NPL을 인수하면서 채권의 담보인 부동산을 경매에 내놓는다. 해당 부동산이 경매에서 낙찰되면 할인된 금액으로 NPL 채권을 산 투자자는 할인 전 채권금액으로 낙찰금을 배당받아 수익을 낸다. 또는 직접 경매에 참가하여 낙찰을 받아 NPL로 낙찰금액을 대신하기도 한다. (이를 어려운 말로 하면, 낙찰잔금을 채권금액으로 상계 처리한다고 한다.) -p. 96

 

경매를 공부하는 사람이 100명이라면 이중 20명만 실제로 낙찰을 시도하고, 그 중 2명만 낙찰을 받는다고 한다. 수익이 크지 않은 물건이면 어떤가. 영원히 초보자로 쉬운 물건만 다루면 어떤가. 당신이 경매를 업으로 할 것이 아니라면 1년에 하나씩만 낙찰을 받아도 좋을 것이다. -p. 99

 

법원에서는 매각물건명세서를 통해 물건 현황을 알려준다. 미리 알려주지 않은 사항으로 낙찰자에게 재산상의 손해가 있을 경우 낙찰자는 1주일 이내에 낙찰 자체를 취소해 달라고 신청할 수 있다. 일주일이 지나서 매각허가결정이 떨어지면 매각불허가신청은 받아들여지지 않는다. 그때는 매각허가결정취소라는 방법이 있지만 훨씬 까다롭고 받아들여지기도 매우 어렵다. -p. 107

 

매각불허가사유(민사집행법 제121조)

(1호) 강제집행을 허가할 수 없거나 계속 진행할 수 없을 때

(2호) 최고가매수인이 부동산을 매수할 자격, 능력이 없을 때

(3호) 매수할 자경이 없는 사람이 다른 자를 내세워서 낙찰자가 된 때

(4호) 낙찰자가 법 108조 각 호에 해당될 때

(5호) 매각물건 작성에 중대한 잘못이 있을 때

(6호) 천재지변, 기타 사유로 부동산이 훼손된 사실 또는 부동산에 중대한 권리관계가 경매진행 중에 밝혀진 때

(7호) 매각절차에서 그밖의 중대한 잘못이 있을 때 -p. 110

 

'임대가는 매매가의 60% 이상인 곳에서, 낙찰가는 매매가보다 20% 정도 싸게 받으면 되는구나' -p. 113

 

1. 관리비의 승계범위

대법원 판례상 낙찰자는 전용부분을 제외한 공용부분만 승계한다. 집합건물의 특별승계인(낙찰자)은 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.(대법원 2001.9.20 선고 2001다8677 전원합의체 판결)

공용부분이란 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등으로 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 필요한 비용을 말한다.

2. 관리비의 연체료

미납 관리비에는 연체료가 많이 부과되어 있다. 연체료도 내야 할까? 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인(낙찰자)에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598, 3604 판결)

3. 관리비의 소멸시효

아파트는 3년이나 관리비 연체가 있는 경우는 보기 힘들지만, 상가의 경우는 종종 있다. 관리비용 중 3년이 넘은 장기금액은 납입할 의무가 없다.(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)

4. 관리사무소의 단전, 단수

공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전, 단수 등의 조취를 취한 사안에서 관리단의 위와 같은 사용 방해행위가 불법행위를 구성한다.(대법원 2006.6.29 선고 2004다 3598, 3504 판결) -p. 125

 

항아리상권

아파트 단지처럼 특정 지역에 상권이 형성된 것을 말해요. 항아리처럼 고여있다는 뜻이죠. 더 확장되지는 않지만 정해진 수요가 언제나 있기 때문에 인기가 있습니다. -p. 135

 

만약 공매 공고를 보기 전에 미리미리 지역조사를 하지 않았다면 그렇게 과감하게 입찰하지 못했을 것이다. 나는 번번이 그 지역에서 떨어진 덕분에 그 지역을 잘 알게 되었고, 공고를 보자마자 가격이 매우 저렴하다는 것을 알 수 있었다. 또 공고기간이 조금만 더 길어서 다른 경쟁자들이 조사할 시간을 가질 수 있었다면 낙찰받지 못했을 것이다.

신문이나 TV에 나오는 정보는 늦다. 기회가 될 때마다 부동산에 들러 놀다 오자. -p. 137

 

내가 말하는 인테리어는 큰돈을 들이는 거창한 것이 아니다. 최대한 적은 비용으로 깨끗한 집을 만드는 것이다. 처음 내 집을 낙찰받았을 때 집이 너무나 예뻤다. 그래서 그 집에 내가 들어가 살고 싶어졌다. 집이란 그래야 한다. 내가 살고 싶어야 남도 살고 싶다. 남도 살고 싶은 집이 좋은 가격을 받는다. 작은 손길이 집의 가치를 높인다.

인테리어는 돈이다. -p. 145

 

이렇게 개발 붐이 일어난 곳에서 돈을 버는 사람은 가장 먼저 들어갔다가 나온 사람과, 주택을 지어 분양한 건축업자다. 그리고 마지막으로 순진한 투자자들의 집이 견디다 못해 경매로 나오면 그때 싸게 사는 사람이 아닐까? -p. 163

 

단순 계산으로 따졌을 때 전세보증금이나 묶인 돈을 제외하고 당장 쓸 수 있는 돈이 집값으로 40% 이상 있어야 경매 레이스에 뛰어들 수 있다는 얘기다. -p. 192

 

근저당권

집을 살 때 받은 대출이 있다는 표시. 소유권 이전과 동시에 이루어지는 경우가 많아요

저당권

집을 담보로 빌린 대출의 표시. 근저당권은 장래 이자까지 포함한 금액을 등기하고, 저당권은 담보금액만 등기한다는 차이가 있어요

(가)압류

빚쟁이가 돈을 받아낼 수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차

대항력

전월세를 사는 사람이 그 집에 계속 살 수 있게 하는 권리

전세권

전세금을 돌려받을 수 있는 권리

가처분등기

집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지하는 등기

임차권

임대차계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리. 전입과 확정일자로 생겨요. 임차권은 최우선변제권을 가질 수 있지만 전세권은 안되요. -p. 196

 

등기부현황은 등기부등본의 갑구, 을구 상관 없이 접수 순으로 요약되어 있다. 접수 날짜는 매우 중요하다. 말소기준권리를 찾으려면 모든 권리를 열거했을 때 맨 먼저 등재된 권리를 찾고, 다음 장에서 설명할 5가지 권리를 찾아야 하기 때문이다. 모든 권리는 날짜 순으로 기록되기 때문에 날짜가 중요하다. -p. 203

 

말소기준권리가 되는 5가지 권리

1. (근)저당권

(근)저당권은 집을 살 때 받은 대출이거나 집을 담보로 빌린 대출이다.

2. (가)압류

법원에서 빚쟁이, 즉 채권자가 돈을 받아낼 수 있도록 채무자인 집주인이 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 절차를 압류라고 한다.

3. 경매개시결정

경매가 시작된 사실이 등기된 것이다.

4. 담보가등기

빚 대신 집주인이 집을 주기로 한 것이다.

5. 선순위 전세권

전세권 중에서 다른 권리보다 앞선 전세권이다.

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건

- 가장 먼저 설정되어야 하고,

- 전세권이 건물 전체에 설정되어 있어야 하며,

- 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 하였을 때이다.

만약 이 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 전세권은 말소기준권리가 될 수 없으며 그 뒤에 오는 권리가 말소기준권리가 된다.

 

이런 집은 뒤도 돌아보지 말자

말소기준권리 이후에 설정된 것이라도 낙찰자에게 인수되는 것이 있다.

1. 예고등기

등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고다. 이 집에 관련된 어떤 소송이 진행중이니 이런 집에는 관심 끄자.

2. 가처분등기

이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는 것이다. 같은 집을 두 번 팔면 안되지! 이런 집을 사면 소유권을 뺏길 수도 있다.

3. 유치권

공사업체나 인테리어 업체가 시설을 한 대금을 받기 위해 이 집을 점유하는 권리다. 사실 주거용 집에 대한 유치권은 성립이 안되는 경우가 많지만 명도에는 어려움이 있을 수 있다.

4. 지상권

지상권은 집 따로, 땅 따로인 경우에 생기는 권리다. 즉, 건물과 땅의 주인이 달라서 분쟁의 소지가 있다는 말이다.

이중 예고등기나 가처분등기는 등기부등본에 기재가 되므로 쉽게 피해 갈 수 있다. 그리고 유치권과 지상권은 등기부등본에는 나와 있지 않지만, 매각물건명세서에 빨간 글씨로 보여주니 못 보고 실수할 가능성은 없다.

-p. 206~208

 

1. 대항력

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 보증금을 돌려받지 못하면 낙찰자에 대항해 그 집에 버티고 살 수 있는 힘이다.

대항력은 어떻게 만들어질까? 간단하다. 세입자가 이사를 하고 동주민센터에 전입신고를 하면 된다. 전입신고를 한 다음날 0시부터 세입자는 대항력이 생긴다. 말소기준권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 하는데, 이들은 보증금을 법원에서 돌려받지 못하면 낙찰자에게 정당하게 청구할 수 있다.

2. 우선변제권

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당)받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 확정일자를 ㅂ다은 경우 임차주택이 경매나 공매애 부쳐졌을 때 그 경매금액에서 먼저 배당 받을 수 있다. 우선변제권이 있는 세입자는 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받는다.

우선변제권은 어떻게 생길까? 이것도 간단하다. 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 된다. 전세 들어갈 때 이사하자마자 계약서를 들고 동주민센터에 가서 전입신고를 하면서 확정일자 도장을 받는 것이다. 전세를 산다면 아무리 바빠도 꼭 해야 할것이 전입신고와 확정일자 받기다.

3. 최우선 변제권

최우선변제권은 주택임대차보호법에 의해 임차주택의 경매나 공매 시에 소액 임차인이 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 다시 말해 우선변제권자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 순위로 보증금을 배당받게 된다. -p. 210~211

 

최우선순위담보권 설정일자는 세입자가 이사를 들어온 날짜가 아니라 말소기준권리가 되는 권리(저당권 등)의 날짜다. 다만, 말소기준권리 중 (가)압류는 기준 날짜가 되지 못한다. 잊지말자. -p. 212

 

매각물건명세서는 법원에서 직접 확인하고 직접 그 내용을 정리한 것이다. 그런 만큼 매우 신뢰할 수 있으며, 만약 기재 내용이 사실과 다르다면 매각물건명세서의 오류를 이유로 불허가를 신청할 수 있다. -p. 212

 

매각물건명세서는 한 번만 보면 안된다. 낙찰자가 알아야 할 중요한 사실이 새로 접수되거나 알려지면 이 내용은 변경될 수 있다. 입찰하러 가는 날 아침에 한번 더 확인하는 습관을 들이자.

요새는 스마트폰이 잇어서 당일에 확인하는 것도 참 편리해졌다. 이비찰 당일 법원에서도 매각물건명세서를 열람할 수 있으니 입찰하기 전 반드시 한번 더 확인하자. -p. 214

 

도대체 가장임차인이 누구?

현실에서 방 1칸만 임대 주는 경우는 흔치 않지만, 경매에서는 종종 있는 일이다. 이런 때는 가장(가짜)임차인일 경우가 많다. 배당을 받기 위해 혹은 경매를 어렵게 하기 위해 임차인으로 가장해 있는 것이다. 가장임차인 중에서 가장 문제가 되는 사람은 배당신청을 하지 않고 권리가 있는 선순위 임차인이다. 이런 사람은 이들이 가짜임을 밝혀야 강제집행이 가능하므로 명도가 매우 어렵다. 게다가 이들은 낙찰자에게 당당하게 본인의 전세금을 요구할 권리가 있다. 따라서 초보자는 이런 집은 낙찰받지 않는 것이 좋다. 소액변제금을 배당받는 가장임차인은 채권자들이 배당 이의신청을 하면 배당금이 법원에 공탁이 된다. 이럴 경우 이들이 배당을 받지 못해서 이사를 갈 수 없다고 버틸 수 있다.

낙찰자가 가장임차인을 가려내는 일반적인 방법은 채권 은행에 가서 가장임차인의 무상임대차확인서를 받아 법원에 제출하는 것이다.

가장임차인, 어떻게 구별하죠?

1. 일반 집에 방 하나만 임대하고 이쓴 사람 : 한 공간에서 방 1칸만 임대해서 살기는 쉽지 않다. 이런 사람은 최우선 변제금을 배당받으려고 하거나 낙찰자에게 이사비용을 받을 목적으로 임차인인 척 위장한 사람일 가능성이 높다. 하지만 아무도 이의를 제기하지 않으면 이들도 최우선변제로 배당이 가능하다.

2. 경매개시결정 이후에 전입을 한 세입자 : 경매 들어가는 집인 걸 알면서도 이사를 하는 것은 상식 밖이다. 이들도 가장임차인일 가능성이 많으나, 채권단에서 이의제기를 하지 않으면 최우선변제로 배당을 받을 수 있다.

3. 말소기준권리보다 일찍 전입하고 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인 : 이런 집을 낙찰받으면 낙찰자가 세입자의 보증금을 돌려주어야 한다. 일반적으로 은행에서 대출을 해줄 때 집에 세입자가 있는지를 확인하고 대출을 해준다. 만약 세입자가 있는데도 대출이 나갔다면 그 세입자는 가족이거나 친척이어서 무상으로 살고 있을 가능성이 있다. 이런 사실을 입찰 전에 미리 확인하고 입찰에 들어가야 한다. -p. 215

 

낙찰대금의 배당순위

1순위 경매집행비용(경매 목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비 포함)

2순위 최우선변제(소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금) -> 인분배당

3순위 당해세(국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재평가세와 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등)

4순위 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력 및 확정일자 갖춘 임차권, 당해세 이외의 조세들) ->시간 순서

5순위 일반임금채권

6순위 담보물권보다 늦은 조세채권

7순위 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료

8순위 일반채권자의 채권

위 표의 배당순위에서 1순위부터 3순위까지는 순서가 늦더라도 다른 권리에 앞서 배당된다. -p. 220

 

임차인의 소액임차보증금은 앞서 배운 최우선변제금으로 말소기준권리에 상관없이 먼저 배당한다. 그러너데 이것이 근로자의 체납 임금, 퇴직금과 순위가 같다. 따라서 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 있으면 주의해야 한다. 밀린 월급과 퇴직금이 그 원인이기 때문이다. 산재보험(재해보상금)도 조심하자.

이것들은 2순위 안에서 순서에 상관없이 공평하게 나누어 배당된다(안분배당). 그러므로 만약 밀린 월급의 금액이 크다면 임차인에게 배당되는 소액임차보증금 금액이 적어질 수 있으므로 담당 경매계에 전화를 걸어 체불액이 얼마인지 확인해야 한다. 소액임차보증금과 이들은 순위가 같아 채권의 비율로 안분배당이 되기 때문이다. -p. 221

 

가장 신뢰가 가는 정보는 정부와 지자체 정보다. 정부와 지자체 정보를 중심으로 다른 정보를 취합하면 실수가 없다. 뉴스는 자극적인 내용으로 각색되는 경우가 많으므로 가려서 취하도록 한다. 이렇다더라 저렇다더라 하는 카더라식 정보도 과감하게 버리자. 초등학생도 의견을 내는 세상이 아닌가.

판단이 어려운 내용은 정리했다가 현장조사를 할 때 내가 직접 확인한다. -p. 233

 

전세가는 어떤지 살펴보자. (국토교통부의 실거래가는 1분기 전의 것이 공시되므로 3개월 전 과거의 것이라는 점을 염두에 두자. 굿옥션의 실거래가는 국토교통부 자료다.) -p. 236

 

도저히 집 보러 갈 시간이 안된다면 그 집은 아예 입찰하지 말자. -p. 241

 

현장조사 준비물

운동화, 경매물건 상세 페이지, 신분증(전입세대 열람을 할 때 필요하다), 카메라, 나침반 앱 -p. 241

 

 

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대화체의 경험담을 읽을 때는 좀 유치하다는 생각도 들었으나
경매알못에게는 1부터 차근차근 알려주는 알찬 기본서
다 읽은 소감은 "내가 경매를 할 수 있을까...?"
김유라 작가님도 그렇고 부동산 대모들은 뚝심있고 끈질긴 면이 있다
나는 뚝심과 끈기따위는 없는데;;;
책을 읽을수록 왠지 쪼그라들지만 일단 지식부터 쌓기