9. 대한민국 부동산 투자(2017), 김학렬(빠숑)

부동산은 '현재 시세'로 '미래 가치'를 사는 것입니다. 투자는 '리스크'를 낮추고 '성공 확률'을 높이는 것입니다. -p. 17

 

돈을 많이 버는 것도 중요하지만, 시간을 버는 것도 그 못지않게 중요하다고 생각합니다. 시간을 많이 버셔서 좋아하는 일을 하세요. -p. 17

 

지하철의 노선별 가치를 정리하면 다음과 같습니다.

등급	가치	지하철 노선
1등급	강남구, 서초구와 연결되는 노선	2, 3, 7, 9호선, 신분당선
2등급	종로, 종로구, 여의도, 금천구, 마포구와 연결되는 노선	1, 4, 5, 6호선, 공항철도
3등급	그 외 지역으로의 출퇴근 노선	1~9호선 중 강남권까지 50분 이상 소요되는 지역
4등급	출퇴근 노선이 아닌 역세권	수인선, 용인의정부 경전철, 인천지하철 1, 2호선
5등급	역세권이 아닌 지역	-

- p. 38

 

지하철이 일자리 노선으로 가치를 발휘하려면 해당 지역으로 출퇴근하는 인구가 최소 10만 명은 넘어야 합니다. 강남, 서초로 출퇴근하는 인구가 130만 명, 종로구, 중구가 70만 명입니다. 수도권은 이 많은 사람이 지하철을 이용하므로 지하철 가치가 높은 것입니다. -p. 39

 

서울만큼은 아니지만 지하철 출퇴근 인구가 많은 부산 정도를 제외하면, 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않습니다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 됩니다. -p. 39

 

'공신'이라는 사이트가 있습니다. 학원가를 경험한 선배들이 선정한 학원가 순위입니다. 1위 대치동, 2위 목동, 3위 중계동, 4위 노량진, 5위 송파구, 6위 분당, 7위 일산 후곡마을, 8위 일산 백마마을, 9위 평촌, 10위 수원 정자동입니다. 이 학원가 주변의 주거시설은 여간해서는 시세가 빠지지 않습니다. 임대 수요도 많기 때문에 아파트나 빌라는 물론이고, 심지어 오피스텔이나 원룸 수요도 꽤 많습니다. -p. 54

 

다라서 기존 도심 내 상권은 확장하는 상권인지를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 64~66쪽에 제시한 도표는 <매일경제신문>에서 발표한 '대한민국 100대 상권'입니다. 상위 몇 개만 보자면 1위 강남역 남부 상권, 2위 강남역 북부 상권, 3위 압구정역 상권, 4위 종각역 상권, 5위 신사동 상권입니다. -p. 61

 

대형 상권의 영향력 크기는 주변 인구가 아니라 외부 인구가 특정 유통시설을 이용하기 위해 얼마나 많이 찾아오느냐에 따라 정해집니다. -p. 69

 

따라서 대형 유통시설이 개발될 때는 두 가지를 기억해야 합니다.

첫째는 주거시설의 프리미엄은 올라가리라는 점입니다. 특히 슬리퍼 생활권이 가능한 입지의 주거시설은 시세가 상승할 가능성이 매우 큽니다. 생활 편의성이 이전에 비해 매우 좋아지기 때문입니다.

둘째는 지역 소형 상권, 특히 개별 상가에는 악영향을 줄 가능성이 매우 크다는 점입니다. 공실이 날 리스크가 발생하고, 상가 임대료가 낮아질 수 있습니다. 상가 소유주라면 이에 대한 대비를 해야 합니다. 대형 유통시설과 겹치는 상가라면 이전을 하는 것도 하나의 방법이 될 것이고, 차별화된 업종을 유지하는 것도 대응 전략이 될 것입니다. -p. 72~73

 

결국 부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 따라 정해집니다. -p. 85

 

환경 쾌적성과 관련한 이슈를 정리하면 다음과 같습니다.

장소	지역
자연환경이 좋은 곳	산과 강 인근 지역
인공환경이 좋은 곳	공원화 지역
환경 이슈가 있는 곳	복개 또는 복원 예정 지역
호재가 있는 곳	(미군)부대 이전지
자연환경이 좋은 곳 중 개발 가능한 곳	그린벨트 해제 지역

-p. 92

 

그렇다면 상품 경쟁력이란 무엇일까요? 구성 요소별로 살펴보겠습니다. 아파트단지 외부 공간과 세대 내부 공간으로 나누어서 설명하겠습니다.

먼저 외부 공간입니다. 단지 출입구인 문주가 있습니다. 문주를 들어서면 단지 조경 공간, 주차장, 커뮤니티 시설, 주동 건물이 있습니다. 단지 외부 공간에서는 이 다섯 가지만 비교해보면 됩니다. 다음은 세대 내부 공간입니다. 먼저 평면구조, 세대 내부 각 공간이 있습니다. 그리고 인테리어, 마감재, 옵션, 내부 시스템이 있습니다. 세대 내부도 이 네가지만 비교하면 됩니다. -p. 103

 

가격을 인식하는 네 가지 단계

1단계 : 너무 싸서 매수하지 않는 가격

2단계 : 약간 싼듯한 가격

3단계 : 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격

4단계 : 너무 비싸서 매수하지 않는 가격 -p. 117

 

투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것입니다. 순수 투자 목적이 아니라 실거주라 할지라도 미래 가치가 전혀 없다고 판단되는 물건은 사지 않습니다. 누가 봐도 가격이 오르지 못할 조건의 부동산은 매수하지 않습니다. 이런 까닭에 너무 싸서 매수하지 않는 가격이 존재하는 거지요. -p. 118

 

실거주층이 받아주는 가격이 매도 한계라고 판단하면 됩니다. 매수하려는 층 중 투자자층이 많은지 실수요자층이 많은지를 먼저 판단해야 합니다. -p. 124

 

재건축 아파트는 현재 매수 가격에 추가 분담금을 더했을 때 주변의 신규 아파트에 비해 저렴하다면 투자성이 높다고 보면 됩니다. 재개발의 경우 추가 분담금의 규모를 파악하기 어렵지만, 재건축은 거의 명확하게 제시되어 있습니다. 재건축은 현재 시세와 추가 분담금만 가지고 판단하되, 미래 가치까지 포함할 필요는 없습니다. 이 부분이 중요합니다. 미래 가치는 확정된 프리미엄이라고 판단하면 됩니다. -p. 127

 

투자의 목적은 좋은 물건을 찾는 것이 아니라 그 물건의 적정 시세를 평가하는 것입니다. -p. 133

 

대형 아파트가 활성화된 입지는 지역 내 상위 프리미엄이 형성된 지역이어야 합니다. 서울의 강남처럼 말이죠. 1기 신도시 중에서는 분당신도시에 대형 아파트가 가장 활성화되어 있습니다. -p. 177

 

예를 들어 이런 것입니다. 평당 1,000만원 이하 시장에서는 KBF(Key Buying Factor), 즉 핵심 구매 요인을 크게 따지지 않습니다(앞서 말했듯이 부동산에서는 교통, 교육, 상권, 환경이 KBF죠). 수요 대비 공급이 부족한 시장이니까요. 하지만 1.,000만원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질적인 상태를 따져야 합니다. 다시 말해 이런 기반시설이 갖추어져야 1,000만 원대 아파트가 되는 겁니다. 입지에 대한 기대가 1,000만원 이하 시장과는 다른 거죠. 2,000만 원대 아파트부터는 더 양질의 조건을 추가해야 합니다. 환경 요소가 반드시 고려되어야 합니다. 주변 환경도 좋아야 하고, 단지 내 환경도 좋아야 합니다. 입지와 상품에 대한 기대 수준이 1,000만 원대와는 또 다른거죠. -p. 188~189

 

주택 보급률 100%를 기준으로 해서, 그 전까지는 양적인 시장이었던 서울이 이제 완벽하게 질적인 시장 구조로 변화했습니다. 강남구, 서초구를 중심으로 서울이라는 시장은 지금도 끊임없이 변화하고 있습니다. 따라서 질적인 시장으로 바뀐 서울 지역의 부동산을 이해하는 원리로, 다른 지역 부동산 시장의 전개 방향을 예측할 수 있습니다. -p. 191

 

광역시에서 투자 지역을 선정할 때는 인구수가 많은 곳이 좋습니다. 부산을 제외하면, 교통이 편리한 곳보다 교육환경이 좋은 곳에 인구가 많습니다. 따라서 광역시 투자에서 핵심 포인트는 교육환경입니다. 부산의 해운대구와 금정구, 대구 수성구, 대전 유성구, 울산 남구, 광주 남구가 대표적인 학군 우세 지역입니다. -p. 200

 

결론적으로, 갭투자의 적격 지역은 인구수와 세대수가 동시에 증가하는 지역이어야 한다는 얘기입니다. -p. 203

 

인구수가 감소하는 지자체는 투자 적격 대상에서 제외해야 합니다. 인구수가 감소하는 지역은 그동안 추가적인 공급이 없었다 하더라도, 애초에 추가 수요도 낮아썬 지역이기 때문에 부동산에 대한 기대가 낮습니다. 따라서 시세가 낮고, 추가 공급이 없고, 매매가와 전세가의 갭이 적은 지역이라 할 지라도 추가 상승이 어려울 가능성이 매우 큰 거죠. 더욱이 주변에 경쟁력이 막강한 지역이 생기기라도 하면 도리어 인구 유출도 발생할 수 있습니다. -p. 204

 

지방 부동산 투자에서 가장 중요한 건 확정된 일자리의 수 입니다. 지역 내 대규모 공공기관 및 기업체 유치로 이전보다 인구가 유입되는 지역은 그렇지 않은 지역보다 투자에 성공할 확률이 높습니다. -p. 206

 

단순히 그동안 시세가 오르지 않았다고, 최근 몇 년 동안 신규 공급이 없었다고, 앞으로 몇 년 동안 공급될 물량이 없다고 지방 도시에 무조건 투자하는 것은 지양해야 합니다. 서울 같은 대도시에는 수요가 많아도 추가로 공급할 용지가 없습니다. 하지만 지방에는 저렴하고 개발하기 좋은 용지가 많은데도 그동안 지자체와 건설사가 왜 추가 공급을 하지 않았을까요? 그 이유를 한 번만 더 생각해봅시다. -p. 206

 

대형 아파트에 살 정도라면 재산이 어느 정도 있는 분들입니다. 따라서 입지나 상품 선택에서 여유가 있죠. 더 좋은 입지, 더 좋은 상품을 선택할 가능성이 크다는 의미입니다. 이 계층은 지역 수준과 상품의 질을 따질 것입니다. 따라서 대형은 입지를 가장 먼저 고려해야 합니다. -p. 220

 

입지별 대형 수요는 어떻게 추정할 수 있을까요? 아주 간단한 팁이 있습니다. 그 지역 내에서 신규 아파트로 공급되는 단지의 평형 구성을 보면 됩니다. -p. 222

 

평형대별 공략에서 핵심은 이것입니다.

평형	핵심
소형	교통이 편리한 곳
중형	교육시설이 있는 곳
대형	지역적인 프리미엄이 있는 곳

-p. 223

 

다세대, 빌라도 입지가 좋고 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 투자해도 좋습니다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 투자해야 합니다. 다시 말해 '보유 기간'을 정해두고 투자해야 합니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다. -p. 233

 

오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 됩니다. '공실 가능성'입니다. 공실 가능성에 대해서는 또다시 두 가지만 고려하면 됩니다. 교통편과 추가 공급입니다. 첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖춰져 있어도 공실이 나지 않습니다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다는 거죠. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 합니다. -p. 239

 

따라서 오피스텔 투자는 무조건 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약 시세차익이 생긴다고 하더라도 그건 내가 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 생각하는 것이 좋습닏나. 이 방법이 오피스텔 투자의 리스크를 낮추는 가장 보수적인 방법입니다. -p. 240

 

오피스텔을 전세로 내놓는 것은 대출 등의 문제 때문에 단기적으로 월세 투자가 어려울 때만으로 한정해야 합니다. 전세를 준 경우에도 가능한 한 빠리 월세로 세팅을 다시 해야 합니다. 만약 월세로 세팅할 여력이 되지 않거나 갭투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 것이 더 효과적입니다. -p. 240

 

아파트는 신규 아파트가 입주함으로써 유인 수요가 생기지만, 오피스텔은 그렇지 않습니다. 오피스텔은 집단적인 오피스텔촌이 있다고 해서 시너지가 나는 구조가 아닙니다. 그런 점에서 아파트와 완전히 다릅니다. -p. 241

 

결론적으로 이야기하고 싶은 것은, 오피스텔 투자는 월세 수익이 목적이어야 한다는 것입니다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 되고요. 그래서 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 일자리가 많은 지역이거나 일자리로 가는 역세권이 가장 좋은 입지겠죠. -p. 242

 

아파트를 매수하는 것은 앞으로 인플레이션(통상적인 물가인상률) 이상의 시세 차이를 예상하고 구입하는 것입니다. 만약 시세가 오르지 않을 것으로 예상된다면, 그 부동산은 굳이 살 필요가 없겠지요. 매매 시세가 오르지 않는 다면 전세로 사는 것이 무조건 더 경제적이기 때문입니다. 따라서 20년차 이상의 아파트를 매수할 때는 추가 상승 가능성이 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 실거주로 매수하기에는 가치가 없다는 판단일 수도 있기 때문입니다. -p. 247

 

아파트 준공 연차별로 다른 전략을 세워야 하는 이유가 여기에 있습니다. 기준은 두 가지입니다. 준공 연차가 낮으면 입지적인 요소에 대한 비중을 더 두고, 연차가 많아질수록 상품력에 대한 검토 비중을 높여야 합니다. 단순히 전세가율이 높다는 이유만으로 매수 여부를 결정하면 안됩니다. 반드시 입지 경쟁력과 상품 경쟁력의 지속 가능성을 함께 고려해야 합니다. -p. 249

 

입지 갭투자의 초간단 방법을 정리해드리면 다음과 같습니다.

1. 기본적인 입지(단지) 분석을 합니다.

2. 입지(단지)들의 우선순위를 정합니다.

3. 순위는 높은데 순위가 낮은 입지(단지)와 가격이 유사한 입지(단지)를 선정합니다.

4. 3번에서 선정한 입지(단지)를 구입합니다.

가장 기본이 되는 전제 조건은 당연히 전세 수요가 많은 곳이어야 한다는 것입니다. -p. 254

 

적정 시세 판단 방법

1. 랜드마크 아파트를 찾습니다.

2. 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교합니다.

3. 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 큽니다.

만약 관심 아파트가 랜드마크 아파트일 때는 다른 방법으로 현재 가격의 적정성을 판단해야 합니다. 앞으로 가격이 더 올라갈 수 있는 조건인지 확인하려면 해당 아파트에 대한 실수요층이 꾸준히 존재하는지 확인해야 하며, 수요가 더 확대될 조건인지 따져봐야 합니다. -p. 261

 

급매물을 찾기보다는 좋은 매물을 찾는 것이 먼저입니다. 시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높으니까요. -p. 272

 

공급량은 국토교통부나 한국감정원에서 발표하는 인허가 실적 등으로 파악할 수 있습니다. -p. 281

 

현재 주택의 재고 수량과 앞으로 입주할 신규 물량을 지속적으로 합산해가면 됩니다. 더 세밀하게 하려면멸실 주택을 빼야 하고요. 좀 더 세밀하게 하려면 그 수치를 아파트와 비아파트로 나누어야겠지요. -p. 281~282

 

부동산은 수요를 추정하기 어려운 두 가지 속성이 있습니다. 바로 부증성과 부동성이죠. -p. 282~283

 

해당 지역 내 수요를 추정하는 저의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 겁니다. 현장에서 기존 아파트의 매물 수를 봅니다. 그리고 잔여 임대 물량을 봅니다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만, 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안되면 수요가 더 많다고 판단하고 10%를 초과하면 공급이 더 많다고 판단합니다. 그 사이의 수치는 보합인 것이고요. 보합 상태는 시기와 조건에 따라 달리 판단해야 합니다. -p. 284

 

분양, 입주 물량은 한국감정원이나 부동산114 자료를 통해 미리 알 수 있습니다. 포털에서 뉴스 검색을 해도 나옵니다. -p. 287

 

입지 공부는 어떤 입지가 좋은지를 찾는 것이 아닙니다. 그 입지의 그 상품 정도라면 어느 정도 가격이 적정한지를 책정하는 것입니다. -p. 288

 

부동산 시장의 시세를 올리고 내리는 데 결정적인 역할을 하는 것은 가수요입니다. 우리가 흔히 쓰는 용어로 투자 수요죠. -p. 289

 

수요가 빠지는지 어떻게 알 수 있냐고요? 그 가격에 받아줄 실수요층이 없으면 수요는 빠집니다. -p. 291

 

수요층을 판단할 때 참고할 사항

-신규 분양 분양권의 경우

'분양가(프리미엄 포함)+중도금 대출이자+발코니 확장 비용' 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 고민을 많이 해봐야 합니다.

-기존 아파트 갭투자의 경우

매도 물건과 임대 물건이 많다면 들어갈 이유가 없습니다. 특히 임대 물건이 많ㅁ다면 희망하는 가격에 전세 세팅이 어렵습니다. -p. 292

 

금융위기를 통해 부동산 시장에 나타난 변화와 각 계층의 대응 행태를 통해 네 가지 포인트를 찾을 수 있습니다.

첫째, 대출이 없이 집을 소유한 경우에는 부동산 시장의 폭락에도 영향을 거의 받지 않는다는 것입니다.

둘째, 부동산을 전세나 월세 등으로 임대한 경우, 특히 월세로 세팅한 경우는 전혀 흔들릴 이유가 없었다는 것입니다.

셋째, 단독주택을 소유한 사람은 어떤 시장에서도 늘 승자라는 것입니다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 큽니다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 거의 없었습니다. IMF 때도, 금융위기 때도 거의 피해가 없는 유일한 부동산 상품이었습니다.

넷째, 부동산은 입지가 가장 중요하다는 것입니다. -p. 303~304

 

 

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대한민국 최고의 입지전문가 빠숑의 책
책보다 강의를 먼저 접했는데 입담도 훌륭하다
한달 전에 들었던 강의와 많은 부분이 겹치긴 했지만, 몇가지 인사이트도 얻을 수 있었다
예를 들어 아리팍이나 반포센트럴자이가 초고가 분양임에도 왜 완판되었는지-입지와 가격은 같으나 이미 10년차인 래미안 퍼스티지와 반포자이 때문이다
그리고 왜 압구정 현대아파트를 사야하는지-상품 경쟁력은 0이고 입지경쟁력만 남았기 때문에 재건축만 된다면 다시금 대한민국 최고 부촌으로 거듭날 수 있다
몰라서 못사는게 아니긴 하다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
쉽게 쓰여지고 가능한한 올바른 투자를 목적으로 하기 때문에 기본서로는 괜찮은 편